השאירו פרטיכם לקבלת מידע נוסף:
שם פרטי
שם משפחה
טלפון
דוא"ל
מלל חופשי
אני מאשר/ת קבלת דברי דוא"ל מאתר זה.

טיפים בעסקאות מקרקעין

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרובנו עושים בחייהם ולעיתים מדהים להיווכח, כי אנשים מעדיפים לחסוך בשכר טירחת עו"ד ואינם מבינים כי עו"ד עשוי להציל אותם מעסקה גרועה ומהפסד רכושם.

להלן מס' טיפים:

1. לקונה - לבוא ולראות את הדירה במועדים שונים ולא רק מתי שנוח למוכרים למשל בשבת
וביום חול, או בבוקר לעומת הערב. כמות הרעש משתנה, כמות האור והצל וכו'.

2. לקונה - לשוחח עם השכנים ולשאול שאלות. לא לחשוש לדפוק על דלתות של שכנים ולברר.
בדר"כ השכנים יתנו תשובות כנות ונטולות אינטרסים.

3. לקונה - אם אפשרי – להביא איש מקצוע לדירה כגון אדריכל או מהנדס.

4. למוכר – לא להסגיר פרטים שליליים על הדירה כגון: יש יותר מדי ילדים ויותר מדי רעש ולכן אנו רוצים למכור, מאידך ישנם פרטים שחייבים לגלות אחרת המוכר יעמוד בסכנה של הפרת החוזה
כגון: פיצוץ צנרת המים שגרם לנזילות של מים בדירה.

5. רק לאחר כל אלו לסגור עסקה. מה שחשוב לסגור עם המוכרים: מחיר, מועדי תשלומים וסכומם, מועד מסירה.

6. למוכר צריך להיות חשוב שהקונה יתן סכום משמעותי בהתחלה ולא נמוך מדי (לפחות 10%
מסכום התמורה). לקונה צריך להיות חשוב שאם יש משכנתא על הדירה של המוכר, כל סכום ראשון שהוא נותן ילך ראשית כל וישירות לכיסוי המשכנתא ולא לכיס של המוכר. לסכם מה נשאר בדירה מבחינת ריהוט, מזגנים וכו'.

7. לא לחתום על זכרון דברים ולא לתת מיקדמות ללא היוועצות עם עו"ד. זכרון דברים מחייב.

8. לפנות לעו"ד שזוהי התמחותו ולא למישהו שעושה לכם טובה. רוב התביעות נגד עו"ד עקב
רשלנות מקצועית הן בתחום המקרקעין.

9. לבקש הסבר ולהבין את המונחים המקצועיים גם כשבעסקה מטפל עו"ד:

א. מס שבח – מס של המדינה המוטל על המוכר של הנכס בגין כל התקופה בה הנכס השביח
את ערכו. חשוב מאוד לדעת שיש פטורים שאפשר לקבל על דירות ובתים ויש סוגים שונים של פטורים. חשוב לדעת באיזה פטור משתמשים למשל מספר השנים שחלפו מאז המכירה הקודמת בפטור, נכס מירושה או העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו וכו'. יש פטורים ש"שורפים" פטורים
אחרים וכו'.

ב. מס מכירה – מס של המדינה שחל על מוכרי מגרשים שאינם בנויים.

ג. מס רכישה – מס של המדינה החל על כל רוכש נכס בישראל וכמעט שאין פטורים כאן
(יש לעולה חדש או נכה וגם זה מוגבל). המס הוא הדרגתי וכיום הולך אט אט ונעשה נמוך יותר
עד כדי תשלום אפס, כל זאת על דירה ראשונה. אם מדובר בדירה נוספת אין כל הדרגתיות
ומשלמים את כל המס מהשקל הראשון.

ד. היטל השבחה – היטל/מס המוטל ע"י הרשות המקומית – מחלקת הנדסה או ע"י הועדה
המקומית לתכנון ובניה. ההיטל מוטל על זכויות בניה שיש לנכס. ההיטל מוטל על מוכר הנכס אולם בהסכם אפשר להטילו גם על הרוכש. הכל בהסכמה. על כל זכות בניה יש לשלם היטל השבחה,
אולם רק פעם אחת. ברגע שההיטל שולם, גם אם הנכס יימכר עוד הרבה פעמים לא ישולם עוד
היטל אלא אם נכנסו לתוקף תכניות חדשות שמוסיפות על זכויות הבניה.

ה. נסח טאבו – לא כל הנכסים רשומים בטאבו ואז הם רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. המטרה הסופית היא כמובן רישום בטאבו. נסח טאבו הוא מסמך המאשר את הזכויות.
כתוב בו מיהם הבעלים של הנכס, גודל הנכס, האם ישנם שעבודים כגון משכנתא או עיקולים
על הנכס, האם ישנן זכויות נוספות כגון הערת אזהרה או זיקת הנאה. אסור לזוז בלי נסח טאבו
או אישור זכויות אם אין רישום בטאבו.

ו. הערת אזהרה – לאחר חתימת החוזה אם יש רישום בטאבו רושמים לטובת הרוכש הערת אזהרה. המשמעות היא שאי אפשר יהיה למכור את הנכס לאחר ללא ידיעת והסכמת מי שלטובתו נרשמה הערת האזהרה.

ז. זיקת הנאה – לעיתים ישנם גורמים שונים כגון: רשות מקומית או אדם פרטי אשר לטובתם רשומה הערה שמוגדרת "זיקת הנאה" כלומר יש לאותם גורמים הזכות להשתמש בחלק מהמקרקעין בלי להיות בעלים. למשל שביל מעבר בבנין בו יש זיקת הנאה לציבור בכללו לעבור שם.

ח. ערבות בנקאית – כשנכס נקנה מקבלן ולא מיד שניה הקבלן חייב עפ"י חוק לתת לרוכש אחד מחמישה סוגים של בטחונות בגין הכספים ששילם הרוכש (לאחר ששילם חלק קטן מסכום התמורה) ואלו הם: הערת אזהרה, ביטוח, ערבות בנקאית, העברת זכויות בטאבו ומשכנתא. יש הבדל בין בטוחה ובטוחה מבחינת הכיסוי וההגנה שהיא נותנת לכספו של הלקוח.

ט. מכתב החרגה – רלוונטי רק לדירות הנרכשות מקבלן. בדר"כ יש בנק מלווה של הפרוייקט שנתן לקבלן הלוואה גדולה לשם מימוש בפרוייקט ובתמורה קיבל שעבוד על כל הפרוייקט. בחוזה חייב להופיע סעיף לפיו עם תשלום כל התמורה ע"י הרוכש, יקבל הרוכש מכתב החרגה לפיו דירתו אותה רכש מוחרגת מהשעבוד. כלומר השעבוד לא חל עליה יותר.

10. לאחר בירור כל הפרטים שנאמרו לעיל, מתחילים במשא ומתן על פרטי ההסכם ורק לאחר מס' טיוטות מגיעים להסכם עליו אפשר לחתום. עו"ד מלווה את הצדדים לאורך כל הזמן הזה לרבות גם במהלך מימוש ההסכם. בסוף הדרך ובמידת האפשר ירשום עו"ד את הנכס ע"ש הקונה.

11. גם במהלך קיום ההסכם עלולות להתעורר בעיות בהם מטפל עו"ד כגון: שרשות המסים
לא קיבלה את בקשת הפטור ממס שבח ואז יש להגיש השגה או לאחר מכן ערר ולהתמודד
עם פקידים ובירוקרטיה ואפילו בית משפט או למשל בעיות בקבלת המשכנתא של הקונים.



 
 
נבנה על-ידי כתום סטודיו